Un año con desafíos en el Real Estate de Uruguay

El 2018 será un año con intensos desafíos para el real estate local. Este es el punto en el que coincidieron todos los operadores del sector consultados por revista Propiedades tras la finalización del primer mes del año, que por lo general tiene poca actividad y coloca su mirada en los avatares que vendrán.

¿Qué esperar de este año? ¿Qué no esperar de este año? Las visiones son tan amplias como el número de personas consultadas.

Pero algunos lineamientos en común manejan todos o casi todos los operadores entrevistados: es hora de poner en marcha medidas para potenciar la industria de la construcción y la actividad inmobiliaria.

Demanda más positiva

“Creo que el real estate, entendiendo por tal el sector inmobiliario en general, podrá continuar en la senda de recuperación de operaciones. Porque creemos que la demanda empieza a pensar de manera más positiva. Además, los valores relativos del tipo de cambio peso-dólar influyen también, teniendo en cuenta que nuestra plaza se maneja casi exclusivamente en dicha moneda. Y finalmente que hemos visto que los costos de construir difícilmente puedan bajar, a lo sumo se lucha por tratar de mantenerlos para no seguir aumentando los costos en dólares, aunque esto último igualmente es probable que ocurra”, sostuvo el presidente de la Asociación de Promotores Privados de la Construcción del Uruguay (APPCU), Daniel Zulamian.

“Tenemos un alto componente de mano de obra en construcción y por más tecnología y procedimientos que se generen, si el valor dólar no acompasa los aumentos en pesos, los costos irán creciendo. Esto se refleja en los precios de venta, o por lo menos los que venden tratarán de reflejarlos. Así que ya se vislumbra que ´no será para el comprador bueno seguir esperando a ver si bajan los precios´, sino tratar de ir concretando operaciones de compra o alquiler, ya sea para inversión, para renta, o para su uso familiar o personal. Tengamos presente también que hoy en el mercado nacional e internacional, no hay ofertas de renta que mejoren con seguridad el rendimiento inmobiliario si sumamos el alquiler y la valorización que el inmueble a mediano plazo genera”, añadió.

Por otra parte, cree que el país tiene dos desafíos importantes: incentivar la construcción mediante exoneraciones fiscales –como las que aprobó la Intendencia de Maldonado- y el incentivo al crédito.

“Falta el estímulo al crédito que necesariamente en el mundo se utiliza para acceder a bienes inmuebles. Si utilizamos crédito usualmente para compra de bienes fungibles o consumibles, y bienes muebles no fungibles pero de corto uso, como electrodomésticos, autos, etc; ¿cómo no vamos a utilizar créditos para adquirir bienes que son raíces? Es donde más deberíamos utilizar crédito y a mediano y largo plazo. Creemos que medidas para su incentivo en la adquisición de inmuebles tanto para residentes como para no residentes o, como prefiero llamarlos, residentes temporarios sería muy beneficioso para incentivar la construcción y la actividad inmobiliaria”, manifestó.

Dicotomías

El director del Estudio Kaplan, Alfredo Kaplán –que promociona varios emprendimientos inmobiliarios amparados en la ley de vivienda promovida – afirmó que para 2018 en el mercado se presentan dicotomías desde el punto de vista de los incentivos tributarios.

“Por un lado, una restricción en el inicio de programas de vivienda promovidas (antes VIS), que por el nuevo cambio en las disposiciones a partir de marzo de 2017, el ritmo de presentación de unidades para ser promovidas a la ANV bajó a la cuarta parte en relación al período anterior. El topear el 10% de las unidades con precios menores a los costos fue una mala señal para los desarrolladores inmobiliarios. Se sigue construyendo y vendiendo aceptablemente ese tipo de mercadería pero para proyectos presentados antes de marzo de 2017”, sostuvo.

“Por otro lado, curiosamente se dan ventajas tributarias (decreto de megaproyectos) a construcciones de más de 15 millones de dólares aproximadamente, sin incluir terreno, lo que ocasionó la presentación de muchos proyectos en Punta del Este y pocos en Montevideo. No sólo es un tema de tamaño del proyecto, sino además de tener que cumplir con un 20% de espacios de amenities en el mismo. Si bien cualquier límite es arbitrario, ¿por qué no darle este sistema también a medianos proyectos que quizá pudiesen promover inversiones y empleo en igual o mayor cantidad que en el caso anterior y sin tener que beneficiar solamente a los megaproyectos?”, subrayó Kaplan.

Algo mejor

En tanto, Daniel Porcaro, titular de Porcaro Consultores y coordinador académico del Diploma de Especialización en Negocios Inmobiliarios de la Universidad ORT, dijo a Propiedades que “lo más probable es que 2018 sea mejor que el año 2016, año de estancamiento de la actividad, y algo mejor que la del año 2017, donde se verificó un repunte de la misma”.

“La inversión inmobiliaria se encuentra diversificada y, por tanto, se registrarán sectores con mejor perspectiva y otros que deberán estar muy finos al momento de decidir inversiones. Las inversiones en hoteles y hospedaje en general se verá beneficiada con el aumento del ingreso de turismo, una vez más, altamente correlacionado con la situación Argentina. Asociado a este fenómeno volvemos a ver grandes inversiones en nuestro principal balneario con la fórmula de siempre, con los mismos actores de siempre pero con una variante importante, sólo pueden llevarse a cabo con el impulso de exoneraciones fiscales. El sector comercial y de retail ha tenido una fuerte expansión durante el último año que cosechará buenos resultados en tanto se mantenga el poder adquisitivo de la mayoría de la población, para lo cual, se deberá estar muy atento a las pautas de negociación en los consejos de salario de este año”, afirmó.

“Sin embargo, el producto nuevo o usado del sector residencial deberá afinar el foco de los negocios para resultar exitoso. La actividad de este mercado depende de la expectativa de retorno de inversores y la capacidad de compra del consumidor final. Si asumimos como poco probable un aumento brusco de las tasas de interés internacionales y también un crecimiento lento de las principales economías del mundo, nuestra región se seguirá financiando con el ahorro del resto del mundo, emitiendo deuda para financiar déficit fiscal a tasas atractiva, tanto para locales y extranjeros. Con este panorama, los retornos esperados por los inversores son muy superiores en las inversiones financieras, que en caso de tratarse de títulos uruguayos no tienen costos ni de entrada ni de salida y tampoco carga fiscal. Conclusión, el sector inmobiliario compite fuertemente con el sector financiero local en materia de captación de inversiones para lo cual hay que diferenciarse, buscar productos novedosos y a la vez seguros. Para ello, se vuelve cada vez más necesario afrontar el tema productividad y costos de construcción”, agregó Porcaro.

“Si observamos el comportamiento del consumidor final, podemos ver un aumento del mercado de arrendamiento y un decrecimiento del nivel de propietarios finales de vivienda. En este sector las variables de mayor incidencia son el aumento permanente y sostenido de los costos de construcción por encima del nivel de aumento de los ingresos de la población, lo que aleja las posibilidades de acceso a la vivienda propia y la oferta de condiciones accesibles de créditos hipotecarios”, finalizó.

Un buen año

“Estamos convencidos de que va a ser un buen año tanto para la empresa como el sector”, sostuvo Alejandra González, responsable del Departamento Comercial de Campiglia Construcciones.

“Recibimos el 2018 con mucha expectativa, entregas de edificios muy importantes y nuevos lanzamientos en zonas de Montevideo que los clientes nos demandan y en donde la empresa ha realizado otros emprendimientos, como ser: Punta Carretas y Rambla de Malvín. Ya comenzamos entregando la torre de 25 pisos del desarrollo más importante al amparo de la ley 18.795: Estrellas del Sur, donde cientos de familias van a poder disfrutar de las bondades del proyecto, como son sus espectaculares vistas a la bahía y la ciudad y la plaza privada de más de 2.100 metros cuadrados con juegos para niños y espacio de deportes para adultos”, manifestó.

“Estamos estudiando más proyectos que tenemos en carpeta y con más de 38 años en el mercado vemos este 2018 con el entusiasmo y con la alegría de poder continuar satisfaciendo las necesidades de nuestros clientes, tanto los que compran para vivir como los que compran para invertir”, dijo González.

Mercado estable

La arquitecta Silvia Menéndez, del estudio Ott, afirmó que “el mercado inmobiliario está estable respecto al 2017, luego de un marcado descenso en año anteriores, manteniendo el nivel de precios a pesar del descenso en ventas que se produjo anteriormente. Parecería que se está saliendo del pico inferior, con perspectivas de cierta mejora en el Este, a partir de la mayor concurrencia de turistas y una relación de cambio más ventajosa frente a la región”.

Y agregó: “En Montevideo, el bajón de la actividad general en los últimos años ha estado dinamizada por los proyectos de la ANV de vivienda promovida, donde luego de una explosión hace unos años ha decrecido la cantidad de proyectos, quizás porque se dieron en forma muy acelerada para un mercado lento como es el nuestro. Se dio una oferta muy importante de unidades. Sin embargo, el resultado de los proyectos se está percibiendo en la ciudad, en cuanto a la recuperación de vida en áreas centrales, lo que aparece como un incentivo para la demanda y a continuar presentando proyectos a los desarrolladores que empiezan a ver los buenos resultados de los anteriores”.